(세종=연합뉴스) 이대희 기자 = 조

(세종=연합뉴스) 이대희 기자 = 조규홍 전 기획재정부 재정관리관(차관보)이 차기 유럽부흥개발은행(EBRD) 이사로 일하게 됐다. 19일 기재부에 따르면 조 전 차관보는 내달 1일 EBRD 이사로 부임하기 위해 이번 주말 본부가 있는 영국 런던으로 출국한다. EBRD는 동구권과 옛 소련 국가들의 시장경제체제 전환 지원을 위해 설립된 개발금융기구로, 한국은 1991년 창립 때부터 가입해 활동 중이다. 행정고시 32회로 공직에 입문한 조 전 차관보는 재정경제원, 기획예산처를 거쳐 기재부 경제예산심의관으로 일했다. 2016년부터 기재부 재정관리관으로 재잭했던 조 전 차관보는 EBRD 이사로 부임하기 위해 사표를 냈으며 지난 17일 수리됐다. 조 전 차관보의 EBRD 이사 임기는 2021년 10월까지다.

안양출장샵 -[카톡:ym85] 권력·부·명예의 공정분배 이뤄져야 사회는 진보한다(서울=연합뉴스) 윤근영 논설위원= 개그맨 강호동 씨가 서울 강남구 신사동 가로수길에 있는 빌딩을 141억 원에 샀다고 한다. 최근에 관심을 끌었던 연예계 뉴스였다. 인터넷 댓글은 각양각색이었다. 씨름선수로서 최정상에 올랐고, 연예인으로서도 성공했으니 이 정도 재력은 당연하다는 반응도 있었다. 하지만 ‘3대가 끄떡없겠다’ ‘대대손손 누려라’ ‘세금 똑바로 내라’ 등 어깃장 성격의 댓글도 적지 않았다.

(평양·서울=연합뉴스) 평양공동취재단 임형섭 기자 = “모감주나무의 나무 말은 ‘번영’입니다.”

송고보수단체 돌발행동이 최대 변수…경찰력 총동원될 듯 (서울=연합뉴스) 임기창 기자 = 19일 남북정상회담 발표대로 김정은 북한 국무위원장의 서울 방문이 실현된다면 물 샐 틈 없는 최고 수준의 아산출장아가씨 경비·경호가 이뤄질 것으로 예상된다. ‘대통령 청주출장마사지 등의 경호에 관한 법률’은 ‘대한민국을 방문하는 외국의 국가 원수 또는 행정수반과 그 배우자’ 또는 ‘그 밖에 경호처장이 경호가 필요하다고 인정하는 국내외 당진출장샵 요인(중요인물)’을 청와대 경호처의 경호 나주출장업소 대상으로 규정한다. 한국은 아직 공식적으로는 북한을 국가로 인정하지 않지만, 남북관계 특수성을 고려하면 경호당국이 김 위원장에게 국가원수급 경호를 제공할 가능성이 크다. 요인 경호는 경호처에서 주관하며, 군·경찰 등 관계기관도 경호처 지휘를 받아 각자 역할을 수행한다. 경찰은 경호업무 일부와 함께 김 위원장 동선 외곽경비를 포항출장아가씨 담당할 것으로 보인다. 김 위원장 방문 상황에서 예상되는 최대 돌발변수는 북한 정권에 울산출장안마 비판적 시각을 지닌 극우보수단체들의 움직임이다. 일부 단체가 김 위원장 동선 주변에서 집회나 기자회견을 열고, 김 위원장 사진 또는 인공기를 불태우는 퍼포먼스를 벌인다면 정부로서는 난감한 입장에 처할 수 있다. 김 위원장 방문은 남북관계의 일대 전기가 될 중요 사건이지만, 집회·시위의 자유도 최대한 보장해야 하는 만큼 경비를 담당하는 경찰의 고심이 클 것으로 보인다. 경찰은 이런 점을 고려해 경호처와 협의를 거쳐 경호구역을 폭넓게 설정, 돌발상황이 김 위원장 동선에 영향을 미치지 않는 방안을 마련할 것으로 예상된다. 김 위원장이 서울 외 지역까지 둘러볼 가능성도 있어 방문 기간에는 경비, 교통, 수사, 생활안전 등 기능을 불문하고 전국 경찰력이 총동원될 확률이 높다. 경찰 관계자는 “아직 김 위원장 방문과 관련해 검토하고 있는 것은 없다”며 “방문 시기가 대략적으로라도 정해지면 경비·경호계획을 세우고 1개월 이상 사전 모의훈련(FTX)을 실시하는 등 준비 절차가 진행될 것”이라고 말했다.

获客确实难,那就运营好存量用户

获客确实难,那就运营好存量用户

开店的和搞运营的都在谈拉新,却忽略了存量市场的挖掘和最需要做的老客户运营工作。存量市场的老客户如同一座金矿好好运营的话所获得的受益远远超过拉新所获得的收益。任何行业尤其是线下门店商户的新客增长迟早都会达到一个瓶颈期,到达瓶颈期后,无论如何拉新,都很难增长或增长极其缓慢了,尤其是拉新成本一直在增长,长期居高不下。这时候就应该好好考虑下挖掘老客户的价值了。

要做好老客户价值的挖掘和运营工作,需要做大量的基础准备工作,首先需要沉淀一定的客户数据,并与客户建立起长期有效的互动沟通渠道,但很多门店并没有提前准备,老客户数据比较零散。从近几年实际情况看,老客户数据都散布在导购的私人微信通讯录里面,这样面临的问题是导购离职了,客户数据被带走了。即使导购在职,客户数据也比较不规范和不统一,但客户的运营和价值挖掘需要统一的标准,不规范的客户运营取决于导购的个人能力。为了便于统一做好客户运营和价值挖掘工作,一定要将客户数据统一数字化并进行规范,这样才能为运营并产生价值提供良好条件。

很多销售机会其实存在于存量市场中,对于一般的门店以前做好客户数据统一数字化还是存在一定的门槛的。购买会员管理系统、发放会员卡还需要采购硬件等等。并且客户越来越懒了,对办理会员卡都没什么兴趣了,优惠做大些吧,成本压力大。优惠小吧,真没多少人愿意办理会员卡,真是很难啊!

但微信小程序的出现使这一切简单了很多。小程序良好的用户体验及无需下载安装即可使用尤其支付便捷并能在微信生态中自由流通的特点使其天然成为会员卡的良好载体,也使会员运营工作更加简单便捷。通过小程序进行销售可以做到支付即会员,能迅速积累起有效客户。西安七斗科技旗下斗金客户运营系统小程序就是本着这种理念进行研发的。一旦客户有了第一次购买即自动成为会员,商家可以通过后台对客户发放各种优惠券和拼团活动刺激客户复购,最大化挖掘客户价值。否则可能就一次买卖后就被其他同行的活动给吸引走了,除非特别大的品牌,一般品牌的客户忠诚度是极低的。

做好客户运营工作是各行各业每个门店都应该重视起来的工作,也是当下新零售发展趋势的必然要求。斗金客户运营系统小程序尽量做得简洁,重在客户运营,适合所有需要做好并且想要做好会员运营的商家使用。

聊聊小程序的登录逻辑

聊聊小程序的登录逻辑

一直聊的都是客户运营方面的话题,毕竟斗金客户运营系统小程序产品是依靠技术实现的,今天来聊聊大家都能感知到的小程序登录问题吧,大家可能都碰到过很多小程序刚打开就要求授权获取信息之类的烦人弹框,如果点拒绝后续有些功能没法用,用户觉得产品好想再同意又找不到地方,这样做其实用户体验非常差。

微信小程序官方也发现了这个问题,其实与他们最初接口设计不太合理也有一定关系,所以18年4月份官方对获取用户信息的wx.getUserInfo 接口进行了调整。虽然这方面文章网上也有不少,但在实际中,仍有很多产品把这块没实现好。要么弹出授权框,要么安全性上处理的不好,或多或少存在一些问题。今天借此机会分享一下斗金客户运营系统小程序在开发中的一些心得体会或收获吧。

如何设计好小程序登录流程呢?有关产品设计方面的问题及关于用户体系产品架构方面的问题不做过多展开讨论。只讨论小程序的登录,且只讨论没有自己的用户体系,不存在绑定账号等操作,完全借助微信用户体系的设计和开发逻辑。文中涉及的一些专有名词大家可以参考微信官方文档寻求解释。

我们做登录流程设计的原则是,在保证良好用户体验的情况下做好安全性设计工作。

首先在小程序启动时,不要弹出任何需要授权的弹框,有些文章说在启动onLanuch时可以通过wx.login静默获取用户openid在数据库建立用户信息,我个人觉得这也是不可取的,这样做的话很多仅仅只是打开小程序而非目标用户的人也会被数据库记录,数据库冗余的垃圾数据就非常多。用户打开小程序后不做任何干扰,让他正常查看使用,只是在用户做敏感操作比如支付、查看余额、查看我的订单、查看我的拼团、查看我的优惠券、领优惠券、参加拼团等需要登录操作时才进行登录。首先判断localStorage是否存在自定义登录态,如果存在则wx.checkSession检查微信服务器上的登录态,如果有效则为真正的已登录允许继续做敏感操作;如果localStorage存在登录态,但是wx.checkSession过期,则重新调用wx.login获取session_key和openid(只更新session_key即可),然后返回给小程序自定义登录态并更新本地localStorage,在用户无感知的情况下进行了更新登录态;如果localStorage不存在自定义登录态,则提示用户需要登录并跳转到个人中心页面,等用户点击个人中心的“授权登录”按钮时进行下一步操作。

用户点击“授权登录”时(提前先先静默调用wx.login接口获取session_key和openid)获取用户微信绑定的手机号,如果数据库表中同一条记录存在该手机号和openid,则直接更新session_key并返回登录态到本地localStorage即可;如果数据库表中不存在该手机号和openid,则插入一条记录(相当于注册)并返回登录态到本地localStorage;如果数据库表中同一条记录只存在手机号或只存在openid,则提示用户登录失败需要联系管理员处理。登录以后用户如果获取过头像、昵称等信息则进行展示,如果是初次登录或没有获取过头像昵称,则用户点击默认头像或昵称时调用wx.getUserInfo接口获取用户头像昵称等信息进行插入数据库表并展示。

最佳实践,由于用户可能会更改自己的微信头像和昵称,应该定时比如用户点击个人中心Tab时使用wx.getSetting获取用户的授权情况,如果用户已经授权,直接调用 wx.getUserInfo接口获取用户的最新信息进行更新和展示。

上图是微信小程序官方的一张登录流程图,在图中官方建议开发者用随机数作为自定义登录态。这样必须和session_key建立关联关系,这里的随机数非常像SessionID。对于使用token机制的开发者其实也是可以的,通过用户ID来进行用户身份识别,不用随机数减少了频繁更新数据库表中自定义登录态的操作。

如有不明白或不清晰的地方欢迎交流,如果有错误,还请指正。

商户选取微信小程序服务商时需要注意些什么?

小程序自从2017年1月9日正式发布以来,尤其是2017年整年的飞速发展,让更多的人开始关注小程序并发掘小程序存在的商机,零售业、餐饮业、美业等各行各业都开始关注小程序对自己所从事行业的影响,几乎所有行业商户即使暂时用不上小程序,也都想建立起自己的小程序官网替代传统的PC端官网,这样显得更高大上。其实也更实用,更便于占领移动端用户。

各行各业的商户开始关注小程序对自身影响的同时,意识更敏锐的软件开发服务商也早已开始布局,2018年已是各种各行各业解决方案小程序满天飞了,据西安七斗信息科技有限公司(http://www.pigapp.wang/)观察,市场上同质化的产品达到了几十家,除了传统的微信服务号第三方开发商家迅速切入小程序开发外,还涌进了更多全新的开发商,可谓百家争鸣,好不热闹。当然也有一些打着开发商的名义实际上只是代理的公司滥竽充数。

由于处于小程序爆发的初期,各家的销售额及实际能力也都是未知数,很难下结论到底哪家的小程序更好。但是毕竟小程序仍是软件,和传统选取软件服务商的标准大同小异,即所选取的服务商一定要有自己的研发团队,只是代理的话,将来服务保障的风险还是比较大的,基本没法定制和修改,标准化产品很难满足企业的个性化需求,后续的运维服务也很难有保障。毕竟购买软件其实购买的是服务,所以一定要选取研发团队实力较强且服务比较好的公司。

西安七斗信息科技有限公司http://www.pigapp.wang/ 虽然成立时间不久,但在成立之初公司就非常注重研发,以技术和产品驱动公司发展,目前是采取代理主流小程序和自主研发(斗金小程序)相结合的模式,欢迎大家关注考察。

2016新修订西安物业管理条例细则(全文)

西安市十五届人大常委会审议通过了新修订的《西安市物业管理条例》,将报省人大常委会批准。下面我们一起来了解一下最新的《西安市物业管理条例》有什么变化吧!

第一章 总 则

第一条

为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》及有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条

本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动,适用本条例。

第三条

本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条

业主选聘物业服务企业坚持公开、公平、公正的原则。鼓励物业服务企业采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平。

第五条

市房屋行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门,负责本市物业管理活动的监督管理工作。

区县物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

建设、规划、市政、民政、市容园林、公安、价格、工商等行政管理部门应当在各自职责范围内,做好物业管理活动的监督管理工作。

第六条

街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解处理物业管理纠纷。

第七条

物业管理行业协会是物业服务行业自律组织,负责制定并监督实施物业服务规范,促进物业服务行业科学、规范、和谐发展。

第二章 前期物业管理

第八条

前期物业管理是指业主或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

第九条

新建建设项目拟实行物业管理的,建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时,持建设项目规划设计方案向物业所在地区县物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的申请。

区县物业管理行政主管部门应当自受理之日起30日内,在征求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府的意见后进行划分,并书面告知建设单位。

第十条

划分物业管理区域应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体划分原则如下:

(一)物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定;

(二)分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的物业,共用主要配套设施设备的,应当划分为一个物业管理区域;

(三)不同物业管理区域地理上自然相连的,业主未入住前,经各自的建设单位同意,并已向房屋买受人明示,或业主入住后,经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域。

划分物业管理区域有争议的,由物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府确定。

本条例实施前已经实际形成的独立物业管理区域,不再重新划分。

第十一条

建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则,逐步采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

现售商品房出售前30日,预售商品房取得《商品房预售许可证》前,住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式完成物业服务企业的选聘;投标人少于3个或者住宅规模不超过3万平方米的,经市物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第十二条

建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

第十三条

建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约自招投标结束之日起15日内向物业管理行政主管部门备案。建设单位应当将备案内容在销售场所向物业买受人明示,予以说明。

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。物业买受人在与建设单位签订买卖合同时,应当书面承诺遵守临时管理规约。

第十四条

前期物业服务合同可以约定附期限;期限未满,但业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第十五条

建设单位向物业服务企业移交物业时,应当办理书面移交手续,同时移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)共用设施设备清单;

(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(五)业主名册;

(六)物业管理必需的其他资料。

第十六条

物业服务企业承接物业时,应当对共用部位、共用设施设备进行查验,签订承接查验确认书。不符合竣工验收资料的,由建设单位负责处理。

第十七条

新建物业管理区域内,建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房:

(一)物业建筑面积30万平方米以下的,按物业建筑面积的3‰。提供,但最低不得少于100平方米;

(二)物业建筑面积超过30万平方米的,除按照30万平方米的3‰。提供外,超过部分按1‰。的标准提供;

(三)具备水、电等基本使用功能,且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的50%。

业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂,建筑面积不少于30平方米。

物业管理用房属于全体业主共有,并依法办理产权登记,建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业管理用房转让或者改作他用。

第十八条

前期物业管理期间,有下列情况之一的,建设单位应当依法重新选聘物业服务企业,并监督物业服务企业之间依法交接:

(一)前期物业服务合同期满,业主大会尚未成立,物业服务企业不愿再续签合同的;

(二)物业服务企业擅自撤离小区的;

(三)物业服务企业被吊销营业执照或资质证书的;

(四)法律法规规定的其他情形。

第十九条

前期物业管理期间,建设单位已经注销或者无法履行相关义务但住宅小区尚未成立业主大会的,物业服务企业应当于退出物业管理区域3个月前书面告知业主和物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府,由街道办事处或者乡镇人民政府组织业主召开业主大会会议,确定小区管理模式。

第二十条

前期物业服务合同终止或者解除后15日内,物业服务企业应当向业主委员会移交物业管理用房,并按照本条例第十五条的规定移交相关资料。

第三章 业主、业主大会及业主委员会

第二十一条

已领取房屋所有权证的,房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。

尚未进行房屋权属登记,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中视为业主。

业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利,并承担法律、法规规定的义务。享有的权利和承担的义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

第二十二条

物业管理区域内的业主可以设立业主大会,选举业主委员会。一个物业管理区域设立一个业主大会。业主较少的,经全体业主一致同意决定不设立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

第二十三条

物业管理区域符合下列情形之一的,可以设立业主大会:

(一)物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的;

(二)首套物业出售并交付使用满两年的,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。

物业管理区域符合前款条件后15日内,建设单位应当书面告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。建设单位未及时履行告知义务的,物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。

街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到书面告知30日内,组织成立业主大会筹备组。区县物业管理行政主管部门应当予以指导。

第二十四条

业主大会筹备组由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员一名,建设单位代表一名,业主代表若干名组成。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员担任。筹备组中的业主代表由业主推选产生,或者由街道办事处、乡镇人民政府提名经业主同意产生,并在物业管理区域内公示,公示时间不少于7日。

建设单位和物业服务企业应当提供筹备工作所需的资料。

第二十五条

业主大会筹备组履行下列职责:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

(三)确认业主身份、业主专有部分面积,核定业主人数、物业总建筑面积;

(四)拟定业主委员会委员选举办法;

(五)提出业主委员会委员候选人名单;

(六)首次业主大会的其他准备工作。

筹备组应当在首次业主大会会议召开的15日前,将前款第(一)项至第(五)项内容在物业管理区域内公示。

第二十六条

业主大会筹备组应当自成立之日起60日内,组织召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议选举产生业主委员会7日内,业主大会筹备组应当向业主委员会移交筹备期间的全部资料,筹备组职责自行终止。

第二十七条

划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第二十八条

业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。

第二十九条

下列事项由业主大会决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)续筹和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(八)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第三十条

业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主参加。

业主大会会议表决采用记名投票的方式。一个业主拥有一张表决票或者选举票,每张表决票或者选举票上应当标明其专有部分面积。

第三十一条

采用集体讨论形式召开业主大会会议的,可以全体业主参加,也可以以幢、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;凡需业主投票表决的,表决票应经本人签字确认,业主代表在业主大会投票时如实反映。

业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

第三十二条

采用书面征求意见形式召开业主大会会议的,应当在物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府或其委托的社区居委会现场监督指导下进行。

业主应当在书面征求意见表上实名签署意见;业主委员会应当将征求意见结果在物业管理区域内公示;业主对公示内容有异议的,有权查阅相关资料。

第三十三条

业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。

业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

第三十四条

业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生,向业主大会负责并报告工作,受业主大会和业主监督。业主委员会委员的人数应当为单数,不得少于5人,具体人数和任期由业主大会议事规则确定。主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。

业主委员会实行差额选举,差额比例不低于20%,业主委员会委员按照预定名额和候选人得票顺序,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的候选人当选。未当选业主委员会委员的候选人按照得票顺序当选业主委员会候补委员,候补委员列席业主委员会会议,但不具有表决权。

第三十五条

业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列资料向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府及区县物业管理行政主管部门备案:

(一)业主委员会备案登记表;

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约;

(四)业主委员会成员的基本情况。

区县物业管理行政主管部门应当自收到上述材料后5日内发出备案回执。业主委员会持备案回执,向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章,并在物业管理区域内公告备案情况。

备案事项发生变更时,业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告备案单位,并在物业管理区域内公告。

第三十六条

业主委员会履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定;

(二)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)审核需要业主分摊的费用;

(五)监督管理业主共有收益;

(六)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(七)监督管理规约、物业管理制度的实施;

(八)调解物业使用纠纷;

(九)业主大会赋予的其他职责。

第三十七条

有下列情形之一的,业主委员会应当及时召集业主大会临时会议:

(一)有20%以上业主书面提议;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)法律法规和业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的其他事项。

业主委员会应当在组织召开业主大会临时会议15日前,将会议的议题、时间、地点、方式以及表决事项在物业管理区域内公告,并书面告知全体业主,但前款第(二)项情况除外。

应业主提议召集业主大会临时会议的,业主委员会应当核实提议人的业主身份。

第三十八条

业主委员会不按规定召集业主大会会议的,业主可以请求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府责令限期召集;逾期仍未召集的,由街道办事处或者乡镇人民政府按规定程序组织召集。

第三十九条

业主委员会会议由主任召集。主任因故不能履行职责时,由副主任召集。主任因丧失业主委员会委员资格不能履行职责时,由排序在先的副主任召集。

有1/3以上委员提议召开业主委员会会议时,应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,由物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府指定其他委员召集业主委员会会议。

第四十条

业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出的决定须经全体委员半数以上签名同意。

业主委员会会议应当作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定,应有出席会议的委员签字后加盖业主委员会印章,并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

业主委员会委员不得委托其他人出席业主委员会会议。

第四十一条

业主委员会应当向业主公布下列情况和资料:

(一)管理规约、业主大会议事规则;

(二)业主大会和业主委员会的决定;

(三)物业服务合同;

(四)专项维修资金的筹集、使用情况;

(五)物业共有部分的使用和收益情况;

(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

第四十二条

业主委员会委员不得有下列行为:

(一)接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物;

(二)承揽本物业管理区域物业服务企业的业务或者推荐他人到该企业工作;

(三)接受可能妨碍公正履行职务的其他利益。

第四十三条

业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格自行终止:

(一)本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的;

(二)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(三)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;

(四)被判处刑罚的。

第四十四条

业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会会议终止其委员资格:

(一)不履行业主委员会委员职责或者无故三次缺席业主委员会会议的;

(二)不履行业主义务,不遵守管理规约,情节严重且拒不改正的;

(三)违反本条例第四十二条规定的;

(四)向业主大会或者业主委员会提出辞呈的;

(五)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第四十五条

业主委员会主任资格终止的,由业主委员会委员推选一位副主任任主任;副主任资格空缺或者资格终止的,由业主委员会委员从委员中推选副主任;委员空缺或者资格终止的,由候补委员按照得票多少依次递补。

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的有关资料、印章等物品交回业主委员会。

业主委员会应当及时在物业管理区域内公告委员的变更情况。

第四十六条

业主委员会应当在其任期届满前2个月提出换届筹备组人选名单,并在物业管理区域内公示。业主在15日内未提出异议的,换届筹备组按照公示人员名单成立;半数以上的业主提出异议的,由业主委员会重新提出人选名单。

业主委员会换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单,差额比例不低于20%,并在物业管理区域内公示。换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会委员人选。

业主委员会换届筹备组应当在业主委员会任期届满前,组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。

业主委员会任期届满未完成换届选举的,物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当组织或者监督业主委员会组织换届选举。

第四十七条

业主委员会应当自任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

第四十八条

业主大会、业主委员会应当配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

第四十九条

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,物业所在地的区县物业管理行政主管部门,街道办事处或者乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第五十条

物业管理区域内,可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集,由区县物业管理行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加,共同协调解决物业管理中遇到的问题。

第四章 物业管理服务

第五十一条

物业服务企业应当具有独立法人资格和相应的资质证书。物业服务从业人员应当取得相应的职业资格证书。

外埠物业服务企业进入本市从事物业管理服务的,应当到市物业管理行政主管部门备案。

市物业管理行政主管部门每年应当对物业服务企业的资质和其从业人员的职业资格证书等资料进行核对。

第五十二条

一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理,提供物业服务。

第五十三条

物业服务合同应当包括以下主要内容:

(一)物业管理服务事项;

(二)服务质量和费用;

(三)双方的权利义务;

(四)专项维修资金的管理与使用;

(五)物业管理用房的使用;

(六)合同期限;

(七)违约责任;

(八)双方当事人约定的其他事项。

物业服务企业应当自与业主委员会签订合同之日起15日内,将物业服务合同报物业所在地的区县物业管理行政主管部门备案。

物业服务企业应当按合同提供服务,不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定,或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。

第五十四条

物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则;按不同物业的使用性质和特点,分别实行政府定价、政府指导价、市场调节价。其收费项目、收费标准和计费方式由业主和物业服务企业按照国家规定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定。

第五十五条

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定;物业使用人未按约定交纳物业服务费用的,业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋,物业服务费用由建设单位交纳。

物业服务合同未约定或者未经业主同意,物业服务企业自行提供的服务,不得向业主收取费用。

第五十六条

物业服务企业应当制定物业管理区域内突发事件应急预案,协助有关部门做好物业管理区域的安全防范工作。

发生安全事故或者突发事件时,物业服务企业应当及时采取应急措施,并向有关部门报告,协助做好救助工作。

第五十七条

本市实行物业服务重大事件报告制度,物业管理区域内发生下列情况之一的,物业服务企业应当向区县物业管理行政主管部门及相关部门报告:

(一)发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

(二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患,且在8小时以内难以排除,严重危及业主、使用人及建筑物安全;

(三)物业服务人员擅自撤离物业管理区域,造成物业服务中断,严重影响业主和使用人正常生活;

(四)发生群体性突发事件,影响社会和谐稳定;

(五)物业管理区域内发生重大伤亡事件;

(六)其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。

第五十八条

物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,代收服务费由委托单位支付,不得向业主收取手续费等额外费用。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第五十九条

物业服务企业退出物业管理区域的物业管理服务,应当向业主委员会履行下列交接义务:

(一)移交服务档案资料和物业管理用房,实行酬金制的,还应当移交物业服务期间的财务档案;

(二)撤出管理区域内的物业服务人员;

(三)清退预收、代收的有关费用;

(四)法律、法规规定的其他事项。

第六十条

物业服务合同依法或者依约解除后,物业服务企业应当自合同解除之日起15日内退出物业管理区域,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

第六十一条

业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的,可以要求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府调解,也可以申请仲裁或者依法提起民事诉讼。

业主、业主委员会、物业服务企业对违反本条例的行为,可以向物业管理行政主管部门及其他有关部门投诉举报,有关部门应当及时调查核实,并依法处理。

第六十二条

物业服务企业对业主违反服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业管理服务的行为,有权要求业主恢复原状,停止侵害,排除妨害等并承担相应民事责任。

  第五章 物业的使用与维护

第六十三条

业主、物业使用人应当遵守管理规约和物业服务合同的约定,爱护物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。

第六十四条

物业管理区域内禁止下列行为:

(一)损坏房屋承重、抗震结构、房屋外貌;

(二)私自占用、损坏共用部位、共用设施设备;

(三)违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物;

(四)侵占绿地、毁坏花草树木;

(五)乱设摊点、乱停车辆;

(六)乱倒垃圾、堆放杂物;

(七)违反规定饲养动物;

(八)擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画;

(九)影响其他用户采光、通风及其他生活便利;

(十)排放或者堆放有毒有害物质,堆放易燃易爆物品或者排放超过规定标准的噪音;

(十一)从事危害公共利益的活动;

(十二)法律、法规禁止的其他行为。

业主大会、业主委员会对违反前款规定的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

第六十五条

物业的共用部位、共用设施设备维修养护时,相关的业主、物业使用人应予配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修养护造成其他业主、物业使用人财产损失的,应当承担赔偿责任。

因维修养护造成相关业主、物业使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。

第六十六条

新建住宅物业、住宅区内的非住宅物业以及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业,其建设单位应当在物业竣工验收合格后、申请不动产权属初始登记前,按照物业建筑安装总造价2%的比例,一次性向市物业管理行政主管部门设立的保修金专门账户交存物业保修金。保修责任期满后,根据建设单位的申请退还。长安区、临潼区、阎良区及市辖县的物业保证金应当交存到所在地物业管理行政主管部门设立的专门账户。

第六十七条

物业在保修期内出现质量问题的,建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后,应当在24小时内派人到现场核查情况,情况属实的,应当在72小时内予以维修。

第六十八条

物业保修期限内,建设单位不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以向物业所在地的区县物业管理行政主管部门提出物业保修金使用申请,由其委托的建筑工程质量检测机构鉴定后,属于保修责任范围内建筑工程质量问题的,由业主委员会或者受委托的物业服务企业组织维修,所需费用从物业保修金中垫支。

区县物业管理行政主管部门应当在保修金动用后3个工作日内书面通知建设单位。建设单位应当在收到书面通知之日起15日内足额补存。

建设单位对维修责任承担有异议的,可以在前款规定的期限内依法提起民事诉讼或者申请仲裁,由人民法院或者仲裁委员会确定的责任人,在相关法律文书生效之日起15日内补存物业保修金。逾期不起诉或申请仲裁的,视为其认可承担维修责任。

第六十九条

物业保修期满后,业主自用部位、自用设施设备的养护、维修,由业主负责;业主与物业使用人另有约定的,从其约定。业主或者物业使用人也可以委托物业服务企业进行维修养护,并承担相应的费用。

业主长期空置物业时,应当告知物业服务企业,采取措施防止漏水、漏气等事故的发生,并与物业服务企业就自用部位、自用设施设备的养护、维修、管理等事项进行协商。

第七十条

业主或者物业使用人装饰装修住宅,应当遵守国家和省、市有关装饰装修和房屋安全管理的相关规定,并告知物业服务企业。物业服务企业应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项,并对房屋装饰装修施工进行监督。

业主违反房屋装饰装修规定、临时管理规约或者管理规约的,物业服务企业应当予以制止。业主拒不改正或者已造成损害的,物业服务企业应当报告有关行政主管部门依法处理;造成相邻业主损失或者对公共利益造成损害的,业主应当承担赔偿责任。

第七十一条

物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

第七十二条

业主、物业使用人应当按照房屋权属证书载明的用途使用房屋,不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的,物业服务企业应当予以制止,并及时向有关行政管理部门报告。

物业服务企业不得改变物业管理区域共用部位、共用设施设备的使用性质。

第七十三条

业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

第七十四条

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担,物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

第七十五条

利用物业共用部位、共用设施设备设置广告和进行其他经营性活动的,应当在征得相关业主、业主大会同意,并征求物业服务企业的意见后,按照规定办理有关手续。所得收益属全体业主所有,应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第七十六条

物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务时,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

  第六章 专项维修资金的管理与使用

第七十七条

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,以及出售公有住房的单位,应当交存专项维修资金。

专项维修资金归业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

第七十八条

专项维修资金按下列标准交存和提取:

(一)商品住宅的业主,与商品住宅相连的非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。物业管理行政主管部门,应当根据本地区情况,合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额,并适时调整。

(二)售后公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金。每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

(三)出售公有住房的售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取专项维修资金。

商品住宅、公有住房已经出售但未交存专项维修资金的物业管理区域,应当补交专项维修资金。

第七十九条

商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期专项维修资金足额存入专项维修资金专户。建设单位、物业服务企业不得代收专项维修资金。

业主在办理房屋入住手续时,应当提供交存专项维修资金的凭证;未提供凭证的,建设单位不得将房屋交付使用。

第八十条

业主大会成立前,专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门代为管理。业主大会成立后,专项维修资金代管部门应当按照有关规定,将该物业管理区域内业主交存的专项维修资金账面余额划转至业主大会在商业银行开立的维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。开户银行应当与物业管理行政主管部门签订监督协议。

业主大会开立的住宅专项维修资金账户,应当接受所在地物业管理行政主管部门的监督。

第八十一条

开立专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋门户号设分户账;未划分物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋门户号设分户账。

第八十二条

住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊办法,相关业主有约定的,从其约定;无约定的,根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊:

(一)用于小区共用设施设备维修和更新、改造的,由小区业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从小区业主交存的维修资金中列支;

(二)用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的,由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从该幢业主交存的维修资金中列支;

(三)用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的,由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从该单元业主交存的维修资金中列支。

住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造,涉及尚未售出商品住宅、非住宅的,建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。

第八十三条

业主转让物业的,专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。

因拆迁或者其他原因造成物业灭失的,剩余的专项维修资金业主交存的应当退还业主;公有住房单位交存的部分返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系收缴同级国库。

第八十四条

市人民政府应当制定专项维修资金的统一管理使用办法。专项维修资金的管理使用办法应当包括使用计划报批制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主查询对账制度。

 

西安市物业管理条例

西安市物业管理条例

 

(1999年3月30日西安市第十二届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过

1999年5月27日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第九次会议批准

 

根据2004年6月30日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过
2004年8月3日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准的《关于修改〈西安市城市居住区物业管理条例〉的决定》第一次修正

 

根据2005年6月30日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过
2005年7月30日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准的《关于修改〈西安市城市居住区物业管理条例〉的决定》第二次修正

 

2009年12月30日西安市第十四届人民代表大会常务委员会第十九次会议修订通过
2010年3月26日陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准

 

2016年10月25日西安市第十五届人民代表大会常务委员会第三十五次会议修订通过
2016年11月24日陕西省第十二届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准)

 

目  录

 

第一章  总  则

第二章  业主大会、业主委员会和物业管理委员会

第一节  业主大会

第二节  业主委员会

第三节  物业管理委员会

第四节  其他规定

第三章  前期物业管理

第四章  物业服务与管理

第五章  物业的使用与维护

第六章  物业保修金与住宅专项维修资金

第七章  监督管理

第八章  法律责任

第九章  附  则

 

第一章  总  则

 

第一条  为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,营造良好的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》及有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

 

第二条  本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动,适用本条例。

 

第三条  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

 

第四条  市房屋行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门,对本市物业管理活动实施监督管理。

区、县物业管理行政主管部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理。

开发区管理委员会按照本条例的规定负责本开发区范围内物业管理活动的监督管理。

发展改革、建设、规划、城市管理、工商、价格、公安、质监、市政公用、水务、环境保护、民政、人防等相关行政管理部门应当按照各自职责,做好物业管理活动的相关监督管理工作。

街道办事处、镇人民政府在区、县物业管理行政主管部门的指导下,按照本条例的规定,负责本辖区物业管理活动的指导和监督工作。

 

第五条  居民委员会应当协助街道办事处、镇人民政府和开发区管理委员会开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

 

第六条  物业管理行业协会应当加强行业自律管理,规范服务行为,制定并监督实施物业服务规范,促进物业服务行业科学、规范、健康发展。

 

第七条  鼓励业主大会或者其委托的业主委员会、建设单位、物业服务企业委托物业服务第三方评估机构,开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面。

鼓励采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

 

第二章  业主大会、业主委员会和物业管理委员会

 

第一节  业主大会

 

第八条  物业管理区域内的业主可以成立业主大会,选举业主委员会,进行业主自治。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

 

第九条  物业管理区域符合下列条件之一的,可以召开首次业主大会会议:

(一)物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的;

(二)首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的。

物业管理区域符合前款条件的,建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地区、县物业管理行政主管部门和街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会,并报送筹备首次业主大会会议所需资料。建设单位未及时履行告知义务和报送资料的,已售物业业主人数百分之五以上联名可以书面告知。

街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当自收到书面告知之日起三十日内,组织成立业主大会筹备组。

 

第十条  建设单位应当报送筹备首次业主大会会议所需的下列资料:

(一)业主名册;

(二)物业管理区域划分证明;

(三)房屋及建筑面积清册;

(四)建筑规划总平面图;

(五)共用设施设备交付使用备案证明;

(六)物业服务用房配置资料;

(七)成立业主大会必需的其他资料。

 

第十一条  业主大会筹备组由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员一名,居民委员会代表一名,建设单位代表一名,业主代表四至六名组成。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当书面通知建设单位参加筹备工作。建设单位应当履行参加业主大会筹备组职责。

筹备组组长由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员担任。

街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当制定业主代表推选办法,明确任职条件、名额分配方式、推选程序,并组织推选业主代表。

筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起七日内在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于七日。

筹备组正式开展筹备工作前,区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。

 

第十二条  筹备组成员应当具有完全民事行为能力,且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域物业服务企业任职。

筹备组成员中的业主代表还应当遵守临时管理规约,及时交纳物业服务费,不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等不当使用的行为;本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域建设单位任职。

 

第十三条  业主大会筹备组履行下列职责:

(一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容;

(二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)拟定业主委员会选举办法;

(五)提出业主委员会组成人员候选人名单;

(六)承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。

业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前,将前款第一项至第五项规定的事项在物业管理区域内显著位置公示。

 

第十四条  业主大会筹备组应当自成立之日起六十日内,组织召开首次业主大会会议。

业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起七日内,向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。

 

第十五条  划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目,先期开发部分符合本条例第九条第一款规定条件的,可以召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会组成人员的办法。

 

第十六条  业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开,并应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主参加。

业主可以委托他人参加业主大会会议,但应当出具书面委托书,并载明委托事项。

业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。

 

第十七条  采用集体讨论形式召开业主大会会议的,可以全体业主参加,也可以以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加。

推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;凡需业主投票表决的,表决票应当经本人签名,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

业主代表出席业主大会会议不得委托他人。业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主应当另外推选一名业主代表参加。

 

第十八条  采用书面征求意见形式召开业主大会会议的,应当将征求意见书送交每一位业主,由业主本人或者其委托的代理人实名签署意见;无法送达的,应当在物业管理区域内显著位置公告。需投票表决的,表决意见应当由业主本人或者其委托的代理人签名。

街道办事处、镇人民政府、开发区管理委员会或者其委托的居民委员会应当对采用书面征求意见形式召开业主大会会议的情况进行监督指导。

 

第十九条  业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。

召开业主大会会议,业主委员会应当于会议召开十五日前将会议内容书面告知居民委员会。

 

第二十条  业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的,业主可以请求物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会责令其限期组织召开;逾期仍未组织召开的,由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织召开。

 

第二十一条  业主大会监督业主委员会工作,听取和审查业主委员会的工作报告、财务报告,并决定下列事项:

(一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

(二)选举业主委员会或者更换业主委员会组成人员;

(三)物业管理模式;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)续筹和使用住宅专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会组成人员工作津贴的开支范围、标准;

(八)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(九)利用共用部位、共用设施设备进行经营及收益分配等事项;

(十)对物业管理区域内的相关财务收支情况进行审计;

(十一)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项、第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

 

第二十二条  业主大会会议表决采用纸质方式实名投票;在确保业主意思表示真实、有效的前提下,也可以采用手机信息、电子邮件等方式实名投票。

业主大会会议表决结果和决定应当以书面形式向全体业主公示。

 

第二节  业主委员会

 

第二十三条  业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生。

业主委员会的选举产生之日为其成立日期。

 

第二十四条  业主委员会由五至十一人单数组成,任期三至五年,可以连选连任。业主委员会组成人员的具体人数和任期由业主大会议事规则规定。

业主委员会组成人员应当具备法律、法规规定的任职条件,并符合本条例第十二条的规定。

业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,在全体有表决权的组成人员中推选业主委员会主任、副主任。

 

第二十五条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列资料向物业所在地街道办事处、镇人民政府及区、县物业管理行政主管部门备案;开发区范围内的,向开发区管理委员会备案:

(一)管理规约、业主大会议事规则;

(二)业主大会会议记录和会议决定;

(三)业主委员会组成人员的基本情况。

区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自收到上述材料后五个工作日内发出备案回执。业主委员会持备案回执,向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章,并在物业管理区域内显著位置公告备案情况。

备案事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告备案单位,并在物业管理区域内显著位置公告。

 

第二十六条  业主委员会应当建立印章管理制度,业主大会印章、业主委员会印章应当指定专人保管。

业主大会印章的使用,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会的决定;业主委员会印章的使用,应当根据业主委员会的决定。

 

第二十七条  业主委员会履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定;

(二)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)监督管理业主共有收益;

(六)监督管理规约、物业管理制度的实施;

(七)审核需要业主分摊的费用;

(八)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

(九)组织续筹和监督使用住宅专项维修资金;

(十)调解物业使用纠纷;

(十一)受业主委托代表业主提起或者参与涉及业主共同利益的仲裁和诉讼;

(十二)业主大会赋予的其他职责。

 

第二十八条  业主委员会不得有下列行为:

(一)拒不执行业主大会决定;

(二)转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

(三)擅自使用业主大会印章;

(四)打击、报复、诽谤、陷害投诉人、举报人;

(五)未经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意,与物业服务企业签订物业服务合同;

(六)擅自动用住宅专项维修资金、业主共有收益,侵占业主共有财产;

(七)违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权,侵害业主合法权益的其他行为。

 

第二十九条  业主委员会会议应当作书面记录并存档。业主委员会会议作出的决定,应当经出席会议的组成人员签名后加盖业主委员会印章,并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告。

业主委员会主任、副主任无正当理由不依法召集业主委员会会议的,由物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指定其他委员召集业主委员会会议。

业主委员会组成人员不得委托他人出席业主委员会会议。

 

第三十条  业主委员会应当向业主公开下列资料,随时接受业主查询:

(一)管理规约、业主大会议事规则;

(二)业主大会和业主委员会的决定;

(三)物业服务合同;

(四)住宅专项维修资金的筹集、使用明细;

(五)共用部位、共用设施设备的使用和经营收支情况;

(六)占用业主共有道路、场地设置车位、车库的使用和经营收支情况;

(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支明细;

(八)其他应当向业主公开的资料。

前款第五项至第七项规定的事项至少每半年在物业管理区域内显著位置公布一次。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

 

第三十一条  业主委员会任期届满三个月前,应当书面报告物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会,并依法开展换届选举工作。

换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会组成人员人选。

业主委员会任期届满未完成换届选举的,物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当组织换届选举。

 

第三十二条  业主委员会应当自任期届满之日起十日内,在街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导和监督下,将保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会;未完成换届选举的,移交给物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会代管。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会在新一届业主委员会选举产生并办理备案手续后十日内,将其保管的档案资料、印章及财物移交新一届业主委员会。

业主委员会组成人员资格在任期内提前终止的,应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列档案资料、印章及财物。业主委员会组成人员决定集体辞职的,应当将其保管的前款所列档案资料、印章及财物移交给物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会代管。

不按时移交本条第一款、第二款所述档案资料、印章及财物的,街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当责令交回;造成损失的,依法承担赔偿责任。

 

第三节  物业管理委员会

 

第三十三条  住宅小区有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会作为临时机构,代行业主委员会职责:

(一)不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导两次后仍不能成立的;

(三)业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导两次后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

 

第三十四条  物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织成立,由业主成员以及街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会、公安派出所、居民委员会、建设单位派员组成。

物业管理委员会由九至十三人单数组成。其中业主成员不少于百分之五十,由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会在业主中推荐产生。物业管理委员会的业主成员资格应当符合本条例第二十四条第二款的规定。

物业管理委员会成员应当在物业管理区域内显著位置公示。

 

第三十五条  自物业管理委员会成立之日起十日内,街道办事处、镇人民政府应当将成立情况书面告知物业所在地区、县物业管理行政主管部门;开发区管理委员会应当将成立情况书面告知市物业管理行政主管部门。

物业管理行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。

 

第三十六条  物业管理委员会应当依法履行职责,就物业共同管理事项征求全体业主意见,形成业主共同决定。

物业管理委员会应当自业主委员会依法备案之日起七日内,与业主委员会办理相关资料及财物移交手续后解散。

 

第四节  其他规定

 

第三十七条  召开首次业主大会会议所必需的宣传、资料、文印等筹备经费,根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定,由建设单位承担。

建设单位应当在业主大会筹备组成立之前,将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会设立的专用账户,供业主大会筹备组使用。

首次业主大会会议召开后,业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公布,接受全体业主监督。筹备经费的结余部分应当退还建设单位。

 

第三十八条  业主大会应当建立规范的财务管理制度。住宅专项维修资金、共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会组成人员工作津贴等应当按照财务要求建账、入账并定期在物业管理区域内显著位置公示。业主委员会应当妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。

 

第三十九条  经百分之二十以上业主提议,业主大会应当决定是否委托有资质的中介机构对住宅专项维修资金、业主共有收益、业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会组成人员工作津贴等相关财务收支情况进行审计,并将审计报告通报全体业主。业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

对任期和离任的业主委员会组成人员是否进行经济责任审计,应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。

 

第四十条  业主大会、业主委员会应当配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。业主大会、业主委员会作出的决定应当及时告知居民委员会。

 

第四十一条  业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,可以向街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会书面提出撤销申请;业主认为物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的,可以向市、区、县物业管理行政主管部门书面提出撤销申请。

受理申请的单位应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人;业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的,应当责令其限期改正,逾期不改正的,应当撤销其决定并通告全体业主。

 

第三章  前期物业管理

 

第四十二条  本条例所称前期物业管理,是指业主或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

建设单位负责选聘物业服务企业实行前期物业管理,签订前期物业服务合同,监督物业服务企业履行前期物业服务合同。

 

第四十三条  新建建设项目拟实行物业管理的,建设单位应当在申请办理建设工程规划许可证的同时,持建设项目规划设计方案向物业所在地区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出划分物业管理区域的申请。

区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自受理之日起三十日内,根据建设项目规划设计方案,向建设单位出具物业管理区域划分决定。区、县物业管理行政主管部门划分物业管理区域前应当征求物业所在地街道办事处、镇人民政府的意见。

 

第四十四条  划分物业管理区域应当考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,根据相对独立、便于管理的原则,按照下列情况进行具体划分:

(一)按照物业项目建设用地规划许可证确定的红线图范围划定;

(二)物业主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域,但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域;

(三)已经实施物业管理的区域,其主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域;其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的,经业主大会同意后可以划分为不同的物业管理区域;

(四)不同物业管理区域地理上自然相连的,业主未入住前,经各自建设单位同意,并已向物业买受人明示,或者业主入住后,经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域。

 

第四十五条  物业管理区域划分后不得擅自变更。

确需变更的,应当形成调整方案,并向区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出申请。

调整方案应当对调整后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定,并经物业管理区域专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

物业管理区域调整后,区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当在物业管理区域显著位置公告。

 

第四十六条  影响消防、避险、燃气、电梯以及其他共用设施设备使用的,不得划分为独立的物业管理区域。

对物业管理区域划分有争议的,由区、县物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处、镇人民政府确定,或者由开发区管理委员会确定。

 

第四十七条  物业管理区域划分后,建设单位在销售物业时,应当将下列材料向物业买受人明示,并作为买卖合同的附件:

(一)物业管理区域的范围;

(二)共用部位的名称、位置和面积;

(三)共用设施设备的名称、用途;

(四)物业管理用房的位置和面积。

 

第四十八条  建设单位在销售物业前应当制定临时管理规约。临时管理规约包括下列内容:

(一)使用维护物业共有部分的规则;

(二)使用物业专有部分的权利和义务;

(三)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;

(四)分担物业管理区域各类费用的方式;

(五)违反临时管理规约应当承担的责任。

临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

临时管理规约的效力至业主大会通过的管理规约生效时终止。

 

第四十九条  现售商品房出售之日三十日前,预售商品房取得《商品房预售许可证》前,住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式完成物业服务企业选聘;投标人少于三个或者住宅规模不超过三万平方米的,经区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

建设单位应当自选定物业服务企业之日起三十日内与物业服务企业签订前期物业服务合同。

 

第五十条  前期物业服务合同签订之日起十五日内,建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约向区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会备案。区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自备案之日起五个工作日内将备案情况书面报告市物业管理行政主管部门。

建设单位应当将备案后的临时管理规约在销售场所公示。

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。物业买受人在与建设单位签订买卖合同时,应当书面承诺遵守临时管理规约。

 

第五十一条  前期物业服务合同可以约定期限;期限未满,但业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

 

第五十二条  新建住宅物业交付使用十五日前,建设单位应当与物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验,与竣工验收资料不符的,由建设单位负责整修。

建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。

建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假,在承接查验过程中共同侵害业主利益的,应当共同承担赔偿责任。

 

第五十三条  建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)共用设施设备清单;

(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(五)业主名册;

(六)承接查验所必需的其他资料。

 

第五十四条  承接查验过程中,因建设单位逾期不提供相关合格证明材料、物业项目存在严重安全隐患和重大工程缺陷等影响物业正常使用的,物业服务企业有权拒绝承接该项目。

承接查验的费用,由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的,由建设单位承担。

 

第五十五条  物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持物业承接查验相关资料向物业所在地区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会备案。

物业交接后,发现存在隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;造成损失的,依法承担赔偿责任。

 

第五十六条  新建物业应当在物业管理区域内配置物业管理用房。物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付,其面积、位置应当符合《建设工程规划许可证》及《居住区公建配套设施建设合同》要求,并在建设工程规划设计方案中载明。建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房:

(一)物业建筑面积三十万平方米以下的,按物业建筑面积的千分之三提供,但最低不得少于一百平方米;

(二)物业建筑面积超过三十万平方米的,除按照三十万平方米的千分之三提供外,超过部分按千分之一的标准提供;

(三)物业管理用房应当按照办公用房标准设计,具备水、电等基本使用功能,且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的百分之五十。

业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂,建筑面积不少于三十平方米。前期物业服务企业应当在首届业主委员会依法备案之日起十五日内,向业主委员会移交办公用房。

物业管理用房属全体业主共有,无偿提供给物业服务企业使用。任何单位和个人不得将物业管理用房转让、出租或者改作他用。

 

第五十七条  前期物业管理期间,有下列情形之一的,建设单位应当依法重新选聘物业服务企业,并监督物业服务企业之间依法交接:

(一)前期物业服务合同期满,业主大会尚未成立,物业服务企业不愿再续签合同的;

(二)物业服务企业擅自撤离的;

(三)物业服务企业被吊销营业执照或者资质证书的;

(四)法律、法规规定的其他情形。

 

第五十八条  前期物业管理期间,建设单位已经注销或者无法履行相关义务,但尚未成立业主大会的,物业服务企业应当于退出物业管理区域六个月前书面告知业主及物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会。

街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当在物业服务企业退出前,组织业主成立业主大会,决定管理模式。

 

第五十九条  物业交付使用前的物业服务费由建设单位承担,交付使用后的物业服务费由业主承担。建设单位出售物业时,不得向物业买受人承诺减免物业服务费。

第四章  物业服务与管理

 

第六十条  从事物业管理服务的企业,应当依法取得物业服务企业资质证书,并在资质证书许可范围内承接物业管理服务,不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。

 

第六十一条  业主委员会与选聘的物业服务企业应当签订物业服务合同。物业服务合同签订之日起十五日内,物业服务企业应当将物业服务合同报物业所在地区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会备案。

 

第六十二条  物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业交接手续。

交接双方应当对物业管理区域内共用设施设备的使用维护现状进行确认,并报物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会备案。

 

第六十三条  物业服务合同应当包括下列内容:

(一)物业的基本情况;

(二)委托方和受托方的权利义务;

(三)物业管理服务事项和服务标准要求;

(四)物业服务费的标准和收取办法;

(五)物业的维修和养护要求;

(六)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;

(七)合同的期限、变更和解除;

(八)合同终止时物业资料、财物的移交方式;

(九)违约责任及解决纠纷的途径;

(十)住宅专项维修资金的管理使用;

(十一)物业管理服务用房;

(十二)双方当事人约定的其他事项。

 

第六十四条  物业服务企业应当履行物业服务合同,并遵守下列规定:

(一)按照物业服务的规范和标准提供服务;

(二)及时向业主告知安全合理使用物业的注意事项;

(三)定期听取业主的意见和建议,改进和完善服务;

(四)协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作;

(五)接受居民委员会指导和监督,配合做好社区管理相关工作。

物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费、不配合管理等为由减少服务内容或者降低服务质量,不得采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务。

 

第六十五条

物业管理可由业主自治

备受市民关注的《西安市物业管理条例》将于2017年1月1日起施行,条例共分9章120条,包括业主大会、业主委员会和物业管理委员会,前期物业 管理,物业服务与管理,物业的使用与维护,物业保修金与住宅专项维修资金,监督管理与法律责任等多个方面。从今天起,本报联合西安市住房保障和房屋管理局 对该条例进行深入解读,以更好地促进条例的全面贯彻实施,不断提高物业服务管理水平,进一步维护业主和物业服务企业的合法权益。

随 着物业服务行业的发展和业主民主自治意识的不断提高,物业管理工作中出现了很多新情况、新问题。特别是管理体制不健全、业主大会成立困难、开发建设遗留问 题突出等制约了物业管理的有序进行,很容易引发矛盾纠纷,也容易对居民的正常生活产生影响。对此,《西安市物业管理条例》(以下简称条例)对业主大会、业 主委员会和物业管理委员会的产生、职责等作出了明确规定。

业主大会该怎样产生,有什么作用?

近年来,随着新建小区的增多,物业管理的范围也越来越广,但目前我市业主委员会的数量占比还比较少,业主大会的难以成立成了制约业主自治的难题。

对此,条例明确,物业管理区域内的业主可以成立业主大会,选举业主委员会,进行业主自治。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

物业管理区域符合以下两个条件之一的,便可召开首次业主大会会议:物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的或者首套物业出售并交付使用满两年,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。

业 主大会有哪些职责呢?条例规定业主大会监督业主委员会工作,听取和审查业主委员会的工作报告、财务报告,并决定下列事项,包括:制定和修改管理规约、业主 大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;选举业主委员会或者更换业主委员会组成人员;物业管理模式;选聘和解聘物业服务企业;续筹和使用 住宅专项维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;利用共用部位、共用设施设备进行经营及收益分配等事项;对物业管理区域内的相关财务收支情况进行审计 等。

业主委员会代表全体业主利益,执行业主大会决定

条例规定,业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生。业主委员会的选举产生之日为其成立日期。

业主委员会由5~11人单数组成,任期3~5年,可以连选连任。业主委员会组成人员的具体人数和任期由业主大会议事规则规定,应当自选举产生之日起7日内召开首次会议,在全体有表决权的组成人员中推选业主委员会主任、副主任。

业 主委员会履行下列职责,包括执行业主大会的决定;召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;及 时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;监督管理业主共有收益;监督管理规约、物业管理制度的实施;审核需要业主 分摊的费用;督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;组织续筹和监督使用住宅专项维修资金;调解物业使用纠纷;受业主委托代表业主提起或者参与涉及业主共 同利益的仲裁和诉讼等。

业主委员会会议应当作书面记录并存档。业主委员会组成人员不得委托他人出席业主委员会会议。业主委员会任期届满3个月前,应当书面报告物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会,并依法开展换届选举工作。

物业管理委员会可作为临时机构代行业主委员会职责

对于不具备成立业主大会条件或者具备成立业主大会条件但未成立的小区,该如何保障业主权益,提升物业管理水平呢?条例明确,这种情况下可以成立物业管理委员会作为临时机构,代行业主委员会职责。

物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织成立,由业主成员以及街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会、派出所、居民委员会、建设单位派员组成。

物业管理委员会由9~13人单数组成。其中业主成员不少于50%,由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会在业主中推荐产生,其成员应当在物业管理区域内显著位置公示。

物业管理委员会应当依法履行职责,就物业共同管理事项征求全体业主意见,形成业主共同决定。物业管理委员会应当自业主委员会依法备案之日起七日内,与业主委员会办理相关资料及财物移交手续后解散。

召开首次业主大会会议所必需的宣传、资料、文印等筹备经费,根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定,由建设单位承担。筹备经费的结余部分应当退还建设单位。

记者 赵辉